Si firmaste una hipoteca y tuviste que asumir todos los gastos de notaría, registro, gestoría o tasación, es posible que el banco te hiciera pagar cantidades que no te correspondían. En muchos contratos se incluyeron cláusulas que trasladaban al cliente, de forma generalizada, todos los costes relacionados con la constitución del préstamo hipotecario.
Los tribunales españoles han considerado abusivas muchas de estas cláusulas cuando no fueron negociadas individualmente y provocaron un desequilibrio perjudicial para el consumidor. Por ello, dependiendo de la fecha de firma y del contenido de la escritura, puedes tener derecho a reclamar gastos hipotecarios y recuperar una parte importante del dinero abonado.
¿Qué son los gastos hipotecarios abusivos?
Los gastos hipotecarios son los importes derivados de la formalización del préstamo con garantía hipotecaria. Durante años, numerosas entidades financieras obligaron a sus clientes a asumir todos estos costes mediante cláusulas incorporadas directamente en las escrituras.
El problema no es únicamente que el consumidor pagara determinados servicios, sino que el contrato le impusiera indiscriminadamente todos los gastos, aunque algunos respondieran principalmente al interés del banco.
La jurisprudencia ha ido determinando qué cantidades correspondían a la entidad y cuáles debían repartirse entre ambas partes. Este criterio afecta especialmente a las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
¿Qué gastos de la hipoteca puedes reclamar?
La cantidad recuperable dependerá de la fecha de la hipoteca, de las facturas disponibles y de las condiciones incluidas en la escritura. De manera general, en préstamos hipotecarios anteriores a la Ley 5/2019 se pueden analizar los siguientes conceptos:
Gastos de registro de la propiedad
La inscripción de la garantía hipotecaria beneficia principalmente a la entidad financiera, ya que permite al banco inscribir su derecho sobre el inmueble. Por este motivo, el gasto de registro puede reclamarse íntegramente cuando fue abonado por el consumidor en aplicación de una cláusula abusiva.
Gastos de gestoría
Cuando la gestoría fue impuesta o seleccionada por el banco para tramitar la escritura, presentar los impuestos e inscribir la hipoteca, también puede solicitarse la devolución íntegra de su factura.
Gastos de tasación
El Tribunal Supremo estableció que, en los préstamos anteriores a la Ley 5/2019, los gastos de tasación corresponden al banco cuando la cláusula que los imponía al consumidor ha sido declarada abusiva. Por tanto, este coste también puede incluirse en la reclamación.
Gastos de notaría
En relación con la escritura original del préstamo hipotecario, el criterio general ha sido repartir los gastos notariales al 50 % entre el banco y el cliente, al considerar que ambas partes estaban interesadas en su otorgamiento.
No obstante, las copias notariales deben ser abonadas por quien las solicitó, por lo que es necesario revisar cada factura antes de calcular la cantidad exacta.
¿Qué ocurre con las hipotecas firmadas desde junio de 2019?
Para las hipotecas formalizadas desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la distribución de los gastos está regulada de forma más clara.
Actualmente, la entidad financiera debe asumir los gastos de gestoría, registro y notaría correspondientes a la escritura del préstamo hipotecario. El cliente debe pagar la tasación del inmueble y las copias de la escritura que solicite.
Por ello, las reclamaciones por gastos hipotecarios suelen afectar principalmente a préstamos firmados antes del 16 de junio de 2019.
¿Todavía estás a tiempo de reclamar?
La nulidad de una cláusula abusiva no está sometida al mismo plazo que la reclamación económica para recuperar las cantidades pagadas. Respecto a esta última, la jurisprudencia europea y española ha señalado que el plazo no puede comenzar hasta que el consumidor tenga conocimiento efectivo del carácter abusivo de la cláusula y de sus derechos.
El Tribunal Supremo asumió en 2024 el criterio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y rechazó que el plazo de prescripción se iniciara automáticamente con el pago de las facturas o con las primeras sentencias generales sobre gastos hipotecarios.
Esto significa que no debe darse por perdido un caso únicamente porque la hipoteca sea antigua. Sin embargo, el plazo debe estudiarse individualmente, teniendo en cuenta las comunicaciones realizadas al banco, las reclamaciones anteriores y las circunstancias concretas del consumidor.
Documentación necesaria para reclamar los gastos hipotecarios
Para estudiar la reclamación es recomendable reunir:
- La escritura del préstamo hipotecario.
- Las facturas de la notaría.
- La factura del Registro de la Propiedad.
- La factura de la gestoría.
- La factura o justificante de la tasación.
- Los justificantes bancarios de los pagos.
- Las reclamaciones enviadas anteriormente a la entidad.
Si no conservas todas las facturas, puede ser posible solicitar copias a la notaría, al registro, a la gestoría o a la empresa tasadora.
¿Cómo se reclaman los gastos de la hipoteca?
El procedimiento suele comenzar con una reclamación extrajudicial dirigida al servicio de atención al cliente del banco. En ella deben identificarse la cláusula abusiva, los gastos abonados, las cantidades reclamadas y los fundamentos jurídicos correspondientes.
Si la entidad rechaza la devolución, ofrece una cantidad insuficiente o no responde dentro del plazo establecido, se puede valorar la presentación de una demanda judicial.
No es recomendable aceptar una oferta del banco ni firmar un acuerdo de renuncia sin comprobar previamente qué cantidad podrías recuperar. Algunas propuestas pueden incluir la renuncia a futuras acciones legales.
¿La devolución reduce la deuda pendiente de la hipoteca?
La devolución de los gastos hipotecarios suele realizarse mediante el pago de una cantidad al consumidor, junto con los intereses legales que correspondan. No reduce automáticamente el capital pendiente del préstamo.
No obstante, el dinero recuperado puede utilizarse para amortizar anticipadamente parte de la hipoteca, siempre que se revisen las condiciones del contrato y las posibles comisiones aplicables.
La importancia de contar con asesoramiento legal
Cada hipoteca contiene condiciones diferentes. La fecha del contrato, la redacción de la cláusula, las facturas disponibles y las actuaciones realizadas anteriormente pueden modificar la cantidad recuperable y la estrategia de reclamación.
Un abogado especializado en gastos hipotecarios puede revisar la escritura, comprobar si la cláusula es abusiva, calcular correctamente los importes e intereses y presentar la reclamación frente al banco.
Si pagaste todos los gastos al contratar tu hipoteca, revisar la documentación puede ayudarte a recuperar un dinero que nunca debió recaer íntegramente sobre ti. Actuar con asesoramiento jurídico permite evitar errores, reclamaciones incompletas y acuerdos perjudiciales con la entidad financiera.
Asesoramiento jurídico en Reus y Tarragona
Además de las reclamaciones bancarias, un despacho multidisciplinar puede prestar asistencia frente a organismos públicos, ayuntamientos y administraciones. Contar con un abogado administrativo en Reus especializado en función pública puede resultar esencial cuando existen conflictos relacionados con procesos selectivos, plazas públicas, movilidad, expedientes disciplinarios o derechos profesionales.
Cuando una resolución administrativa perjudica los intereses de un ciudadano, una empresa o un empleado público, puede ser necesario acudir a un abogado contencioso-administrativo en Tarragona para estudiar los recursos disponibles y, cuando corresponda, presentar una demanda ante los juzgados.
También es aconsejable solicitar la intervención de un abogado de sanciones administrativas en Reus y Tarragona ante multas, expedientes sancionadores, cierres de actividad, infracciones urbanísticas o sanciones impuestas por una Administración pública.
En el ámbito del empleo público, un abogado de funcionarios y retribuciones en Tarragona puede asesorar en reclamaciones de complementos salariales, diferencias retributivas, antigüedad, productividad, carrera profesional y reconocimiento de derechos económicos.
Cada procedimiento está sujeto a plazos concretos. Por ello, es importante revisar cuanto antes la documentación y recibir asesoramiento especializado antes de presentar alegaciones, recursos administrativos o acciones judiciales.